土地、矿产、数据——这些曾经“沉睡”在国企资产负债表上的资源，正通过一场深刻的“三化”变革，转化为推动经济高质量发展的资本活水。

近日，湖北省一项名为“国有‘三资’管理改革”的政策引发广泛关注。该政策明确提出通过“国有资源资产化、国有资产证券化、国有资金杠杆化”三大路径，全面盘活存量土地资源。这项改革直击国有企业长期存在的痛点：大量资源因历史遗留问题与制度障碍，长期处于产权不清、价值隐匿状态。据统计，2023年湖北仅盘活省属及武汉市属企业土地就达30.47万亩，新增资产价值约600亿元。

一、资源资产化：为“沉睡”资源颁发身份证

资源资产化是激活沉睡要素的首要前提。长期以来，国有企业存量土地因历史遗留问题与制度障碍，长期处于产权不清、价值隐匿状态。湖北改革直击痛点，通过建立全省统一土地数据库实现精准测绘与登记造册，为土地资源颁发法律“身份证”。针对城镇开发边界内符合规划但手续不全的土地，开辟依现状补办手续的确权通道，彻底解决“有地无证”的历史积弊。同步破除增值限制，工业用地扩容增效不再增收土地价款，大幅放宽厂房兼容功能比例。支持产业项目建设多层工业厂房，合理兼容工业、研发设计、仓储等其他生产服务用途，其中工业建筑面积占比不得低于50%。这一系列举措实质是赋予土地资源清晰的法律身份和市场价值，使其从“模糊的存在”跃升为可计量、可交易的标准化资产，奠定要素流动的产权基础。黄石市的改革进一步扩大了资源资产化的范围，将矿产资源、林业资源纳入盘活对象，推动国有自然资源资产化、价值化。恩施州则更进一步，将公共数据资源纳入资产化改革范围，探索数据资源入卡入表。

二、资产证券化：打通资本转化的核心杠杆

当土地完成确权显化为账面资产后，资产证券化成为撬动资本活水的核心杠杆。湖北方案创新运用现代金融工具打通转化瓶颈，明确支持发行不动产投资信托基金（REITs），将沉淀的重资产转化为可公开交易的标准化金融产品。对于交通、能源、市政、生态环保等基础设施项目，支持发行基础设施领域不动产投资信托基金，回收资金可以资本金注入等方式投入新项目建设。对具有稳定现金流、资产权属清晰的企业，支持将土地相关权益或收益转化为可交易的证券产品。这种金融化手段破除实物资产流动性差的固有属性，通过证券化赋予其金融资产的灵活性与增值潜力。据估算，湖北符合盘活条件的约50万亩土地，通过证券化等途径可支撑近2000亿元融资规模，为重大项目建设注入强劲资本动力。案例表明，这种模式已在全国多地成功实践。2019年12月，四川交投集团隆纳高速公路资产证券化项目在深交所成功发行，成为中西部首单基础设施资产证券化产品。2025年7月，南昌市轨道集团成功发行10亿元地铁大厦CMBS，优先级票面利率仅2%，创上交所同类产品利率历史最低。

三、资金杠杆化：释放资本乘数效应

资金杠杆化是释放乘数效应的关键环节。土地资本一旦被激活，便能通过杠杆效应撬动更大规模的社会资本。显化的土地资产价值直接改善国企资产负债表，降低负债率释放信贷空间，提升企业市场化融资能力。回收的国有资本被精准导向新兴产业培育、基础设施补短板等关键领域，优化国有资本布局的同时，产生显著产业带动效应。更重要的是，资本赋能催生创新发展模式——高速公路服务区引入光伏发电实现能源自给，沿线布局交旅融合与绿色经济产业，正是资本杠杆撬动产业升级的生动实践。湖北省方案还明确，充分发挥各级土地储备机构的作用，积极利用地方政府专项债券资金开展土地储备，撬动更多社会资本通过投资开发盘活土地资源。恩施州的实践进一步拓展了资金杠杆化的路径，通过设立市场化、专业化、资本化运作的政府投资引导基金和产业投资母基金，带动社会资本对重点产业和企业进行投资。湘阴县的改革实践提供了县域经济的借鉴。该县通过“一切资源可以变资产，一切资产可以变资本，一切资本可以用于稳增长、防风险、保民生”的理念，持续推进财政增收、资产增值、资本裂变。2023年，该县通过盘活闲置资产、土地资产和创新特许经营等方式，预计实现收益超过30亿元。

四、深化改革：构建协同发力新生态

湖北“三资”改革的深层突破在于构建了协同发力新生态。政府角色向“服务者”转变，通过清理政策障碍、优化审批流程为改革扫清路障；企业被赋予创新自主权，积极探索作价入股、证券化等新模式；金融机构在清晰产权保障和稳定收益预期下增强投资意愿。这种多方共赢机制，正是土地要素市场化配置改革成功的根本保障。国有企业资产负债约束是深化“三资”改革的重要保障。2018年《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》提出，全国国有企业平均资产负债率在2020年末要较2017年末下降2个百分点左右，并在2020年后基本保持在同行业同规模企业的平均水平。这种约束避免了“一刀切”，而是区分不同行业、企业类型，设置资产负债率预警线和重点监管线，强化对企业及相关负责人的考核。山西省国企首批百亿元市场化债转股项目的签约，展示了通过市场化方式降低企业杠杆的有效路径。2018年，山西国投与同煤集团、晋能集团等7家省属国企签约，开启首批百亿元债转股项目，采取综合措施降低非金融企业杠杆率。党的二十届三中全会对深化国资国企改革作出了一系列部署，把深化国资国企改革纳入全面深化改革的战略全局。新征程上，国资国企将统筹考虑、系统谋划、坚决落实推进国有经济布局优化和结构调整的重大部署。

随着更多变革案例在全国涌现，国企改革的路径愈发清晰。四川交投集团通过隆纳高速资产证券化，以3.68%的融资成本获得相当于8年通行费总收入的资金；苏州恒泰控股集团发行首单REITs产品，实现从资产经营到资本运作的转型。

未来，随着国有资本布局优化和结构调整的深入推进，国有资本将更集中于关系国家战略的关键领域。越来越多的国企将通过“三资”改革，轻装上阵，在全球市场竞争中脱颖而出。